Qu’est-ce que la plus-value sur un bien immobilier ?

Qu’est-ce que la plus-value sur un bien immobilier ?

On dit qu’une personne ou un ménage propriétaire d’un bien immobilier réalise une plus-value dès lors que, dans le cadre d’une cession, le prix de vente de ce bien est supérieur au prix d’achat initial. Cette plus-value est taxable lorsqu’elle concerne un bien immobilier hors résidence principale. Autrement dit, sont par exemple soumis à la taxe forfaitaire sur les plus-values immobilières, les résidences secondaires, les biens locatifs, les immeubles non bâtis ou les parts détenues dans des sociétés immobilières.

Pas de taxe sur la plus-value d’une résidence principale

En 2017, les plus-values immobilières étaient taxées à 34,5 % et l’an dernier, les vendeurs ont dû composer avec une hausse de deux points soit 36,5 %. Quant à l’année 2019, les spécialistes tablent sur un taux de 36,20 % qui pourrait toutefois être revu à la baisse grâce aux abattements fiscaux et aux exonérations.

L’exonération la plus importante concerne tout d’abord les résidences principales. Ce type de logements bénéficie en effet d’une exonération totale, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’une péniche ou d’un chalet. Les dépendances vendues en même temps que le logement et situées à proximité immédiate sont également exonérées. Garages ou encore chambres de bonne ne sont donc pas soumis à la taxe, tous comme les ventes de moins de 15 000 €.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2018, les terrains situés dans les zones tendues peuvent permettre de bénéficier d’un abattement allant de 70 à 85 % selon la nature du projet d’après-vente. Voté le 6 décembre 2017, cet amendement a pour but d’augmenter le nombre de terrains à bâtir et donc de booster la construction.

La taxe sur la plus-value est l’un des rares impôts prélevé l’année de sa réalisation. En pratique, le notaire déduit immédiatement la taxe au moment de la vente. La somme remise au vendeur est donc nette d’impôt.

Comment réduire le montant de la plus-value taxable ?

La plus-value existe dès lors qu’un logement est vendu plus cher qu’il n’a été acheté, ce qui est l’objectif de tous vendeurs. Mais pour les propriétaires qui se trouvent dans une telle situation, il existe plusieurs solutions pour réduire la note. Ajouter les frais d’acquisition au prix de vente est une première idée intéressante. Pour ce faire, les frais réels peuvent être appliqués aussi bien qu’un forfait fixé à 7,5 %.

Même chose pour les travaux de rénovation qui peuvent venir réduire l’écart entre prix de vente et prix d’achat. Enfin, les propriétaires qui choisissent de vendre leur bien en partie équipé, avec de l’électroménager par exemple, peuvent déduire la valeur de l’équipement du prix de vente, si toutefois des preuves de leur valeur peuvent être apportées. Dans tous les cas, l’idée pour le vendeur, est d’opter pour la ou les solutions les plus favorables.

Informations

L’agent immobilier

La profession est réglementée. Elle nécessite que vous ayez donné mandat à un agent immobilier disposant d’une carte et d’une assurance professionnelle.

Il a pour mission de :

• vous mettre en relation avec des acquéreurs
• transmettre tous les documents en sa possession au notaire
• restituer le dépôt de garantie lors de la vente s’il est le rédacteur de l’avant-contrat (promesse, compromis)

Il est souhaitable qu’il organise une dernière visite des lieux et relève les compteurs avant la signature. Il assiste aux rendez vous de signature au cours duquel sa commission sera payée par vous ou par l’acquéreur en fonction des modalités du mandat.

Le banquier

A la demande du notaire, il doit :

• fournir avant la vente, les informations quant à l’état de remboursement de votre prêt et indiquer le montant restant à lui devoir pour solder le crédit qui comprend généralement une indemnité de remboursement anticipé.

  • adresser au notaire rédacteur le montant du prêt acquéreur
  • fournir après paiement, l’attestation de remboursement et les documents nécessaires de l’établissement de l’acte de main levée si le prêt remboursé bénéficiait d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers.

Les prix des maisons anciennes sont les plus élevés

Les notaires de Loire-Atlantique ont publié le palmarès des 100 communes où les prix des maisons anciennes sont les plus élevés. Pas de surprise, Nantes et le littoral sont les endroits où le niveau du marché est le plus élevé.

La Baule-Escoublac se classe en tête du classement. Comptez 382 500 euros pour acquérir un bien de 112 m2. Un prix médian en hausse de + 4,2 % sur un an.

La ville de Sautron prend la 2e place du classement. Dans cette commune du nord de l’agglomération, le prix des maisons anciennes, en hausse de 3,1 %, est de 353 000 euros.

3e place ; Pornichet où le prix de vente atteint les 350 000 euros (+ 13,6 %).

Nantes arrive en 4e position du département avec un prix médian de 347 500 euros. Un budget qui permet d’acheter une maison de 107 m2.

Dans le top 10, on retrouve une autre ville du littoral, Le Pouliguen (340 000 euros pour une maison de 106 m2). Arrive en suite Orvault, commune où il faut un budget moyen de 314 500 euros pour acheter une maison de 119 m2.

Piriac-sur-Mer se classe en 7e position (budget de 310 000 euros), Basse-Goulaine en 8e position (310 000 euros), Carquefouen 9e place (310 000 euros). La ville du Croisic se classe 10e du palmarès (293 000 euros).

En comparaison, Gétigné arrive en dernière position du classement. Dans cette ville du Vignoble nantais, il vous faudra débourser 168 000 euros en moyenne pour acquérir une maison ancienne avec un terrain de 680 m2.

Presse Ocean paru le 18 janvier 2019